Steigende Neubaumieten in Berlin und Brandenburg: Eine Analyse

Die Mietpreise, insbesondere für Neubauten, in Berlin und Brandenburg steigen deutlich an. Wie der rbb24 berichtet, sieht der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) eine "alarmierende" Entwicklung. Während die Bestandsmieten moderat gestiegen sind – in Berlin um 3,9 Prozent auf 6,85 Euro pro Quadratmeter und in Brandenburg um 3,2 Prozent auf 5,81 Euro – haben die Neubaumieten einen erheblichen Sprung gemacht.

In Berlin stiegen die Neubaumieten um 15,6 Prozent auf 12,66 Euro pro Quadratmeter, in Brandenburg um 15,3 Prozent auf 12,87 Euro. BBU-Vorständin Maren Kern betont laut rbb24, dass diese Zahlen Projekte widerspiegeln, die vor der Kostenexplosion ab 2020/21 gestartet wurden. Aktuellere Neubauwohnungen liegen demnach zwischen 18 und 20 Euro pro Quadratmeter. Als Gründe nennt der BBU gestiegene Baupreise, höhere Baustandards und gestiegene Bauzinsen. Insbesondere die teuren Baustoffe und eine Überregulierung mit rund 20.000 Bauvorschriften und 3.900 DIN-Normen werden als preistreibende Faktoren genannt. Der BBU vertritt 340 Wohnungsunternehmen, die rund 1,12 Millionen Wohnungen in Berlin, Brandenburg und dem Bund bewirtschaften.

Die Entwicklung der Mietpreise in Berlin ist kein neues Phänomen. Eine Studie von Philipp an de Meulen und Timo Mitze aus dem Jahr 2014, veröffentlicht im Journal of Housing and the Built Environment, untersuchte bereits die räumliche Variation der qualitätsbereinigten Mietpreise in Berlin und identifizierte Hotspots im Wohnimmobilienmarkt. Die Autoren stellten fest, dass die Mietpreise in den letzten fünf Jahren vor 2014 um durchschnittlich mehr als 40 Prozent gestiegen waren, mit lokalen Spitzenwerten von fast 100 Prozent in einigen Innenstadtbezirken.

Auch die Gentrifizierung spielt eine Rolle bei der Mietpreisentwicklung. Wie in einem Beitrag von Rainald Borck und Niklas Gohl aus dem Jahr 2021, veröffentlicht in den CEPA Discussion Papers, erläutert wird, profitieren wohlhabende Hausbesitzer von der Gentrifizierung, während arme Mieterhaushalte verlieren. Die Autoren untersuchten die Auswirkungen der Berliner Mietpreisbremse und kamen zu dem Schluss, dass diese Maßnahme das Wohl aller Haushalte, insbesondere der ärmsten, verringert. Alternative Strategien für bezahlbaren Wohnraum, wie Subventionen und Umwidmungen, könnten die negativen Folgen der Gentrifizierung besser abmildern.

Eine weitere Studie von Andreas Mense aus dem Jahr 2020, veröffentlicht bei EconStor, untersuchte den Einfluss des Neubaus von Marktwohnungen auf die lokale Mietpreisverteilung. Mense nutzte lokale Wetterschocks während der Bauphase als exogenen Faktor, der zu vorübergehenden Verzögerungen bei der Fertigstellung von Wohnungen führt. Seine Ergebnisse zeigen, dass die Bereitstellung einer neuen Wohneinheit pro 100 Mieteinheiten die Mieten um 0,4 bis 0,7 Prozent senkt. Quantile Regressionen deuten darauf hin, dass der Neubau von Marktwohnungen die Mietkosten für alle Mieterhaushalte effektiv senkt.

Quellen:

• https://www.rbb24.de/wirtschaft/beitrag/2025/02/berlin-brandenburg-mietmonitor-bbu-neubaumieten-steigen.html
• https://www.tandfonline.com/doi/pdf/10.1080/21681376.2014.981577?needAccess=true
• https://ideas.repec.org/p/pot/cepadp/39.html
• https://www.econstor.eu/handle/10419/224569