Gericht stoppt Wohnungsteilung im Milieuschutzgebiet: Ein Sieg für den Mieterschutz in Berlin

Ein Berliner Gericht hat den Umbau einer Neuköllner Wohnung in einem Milieuschutzgebiet gestoppt. Wie dpa und die Berliner Zeitung berichteten, plante eine Immobiliengesellschaft, eine 80 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung in fünf kleinere Wohneinheiten für Studenten aufzuteilen. Das Gericht sah darin eine Gefahr der Verdrängung der ansässigen Bevölkerung und untersagte die Änderung des Grundrisses.

Die Aufteilung von Wohnungen in Milieuschutzgebieten ist ein vielschichtiges Thema. Der Berliner Mieterverein (BMV) klärt in seinem Infoblatt Nr. 79 über die Umwandlungsverordnung auf. Seit Oktober 2021 gilt in Berlin ein Umwandlungsverbot, das die Aufteilung von Mietshäusern nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) genehmigungspflichtig macht. Ausnahmen, die eine Genehmigung erzwingen, bestehen beispielsweise, wenn der Eigentümer sich verpflichtet, die Wohnungen innerhalb von sieben Jahren ausschließlich an die Mieter zu verkaufen. Wie Tobias Scheidacker in einem Blogbeitrag vom 5. Juli 2019 ausführte, ist die Aufteilung in Milieuschutzgebieten nicht per se verboten, sondern bedarf der behördlichen Genehmigung. Diese muss erteilt werden, wenn die oben genannte Verpflichtungserklärung des Eigentümers vorliegt.

Die Rechtslage im Milieuschutz ist Gegenstand zahlreicher Gerichtsverfahren. So berichtete die Kanzlei Jay von Seldeneck am 21. März 2024 über ein Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin zur Erteilung einer Umwandlungsgenehmigung. In diesem Fall wurde die Genehmigung verweigert, da der Eigentümer lediglich eine Absichtserklärung zum Verkauf an die Mieter abgegeben hatte, verbindliche Kaufverträge jedoch fehlten. Das Gericht argumentierte, dass eine hinreichend sichere Prognose für den tatsächlichen Verkauf an die Mieter notwendig sei.

Auch höhere Instanzen haben sich mit der Thematik auseinandergesetzt. Süddeutsche Immobilien Partner meldeten am 30. Januar 2023, dass das Land Berlin einen Rechtsstreit vor dem Bundesgerichtshof (BGH) zur Ausübung des Vorkaufsrechts in einem Milieuschutzgebiet in Tempelhof-Schöneberg endgültig verloren hat. Der BGH entschied, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts in diesem Fall ausgeschlossen war.

Die Diskussion um Milieuschutz und Wohnungsteilung bleibt kontrovers. Befürworter sehen im Milieuschutz ein wichtiges Instrument gegen die Verdrängung von Mietern, während Gegner die Einschränkung der Eigentümerrechte und die Folgen für den Wohnungsmarkt kritisieren. Fest steht, dass die rechtlichen Rahmenbedingungen komplex sind und die Rechtsprechung sich kontinuierlich weiterentwickelt.

Quellen:

• dpa
• Berliner Zeitung
• Berliner Mieterverein (BMV) Infoblatt Nr. 79: Umwandlungsverordnung – Die 20 wichtigsten Fragen
• Blogbeitrag von Tobias Scheidacker: Distribution and sale despite environmental protection (5. Juli 2019)
• Kanzlei Jay von Seldeneck: Kein Grimm’sches Märchen (21. März 2024)
• Süddeutsche Immobilien Partner: URTEIL: LAND BERLIN VERLIERT IM HINBLICK AUF MILIEUSCHUTZ (30. Januar 2023)
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